Por qué en unas comunidades se pagan las cuotas por partes iguales y en otras por cuota de participación“. Canet d´en Berenguer.

Chisco Santibáñez es abogado y administrador de fincas

Introducción

Aunque la normativa sobre este tema es la misma para todas la comunidades existentes en el territorio de aplicación de la Ley de la Propiedad Horizontal, no se puede trasladar directamente en esta materia la solución de un edificio a otro; ya que para ser rigurosos hay que atender en cada uno de ellos también a sus circunstancias propias. Por ejemplo, a lo que dicen sus estatutos.

Por ello, dos comunidades contiguas pueden tener un régimen de reparto de gastos totalmente diferente. Y una de Madrid y otra de Canet d´en Berenguer también; lo que nos obliga a estudiar los pormenores de cada una de ellas para aplicar los sistemas de pagos que correspondan.

Criterio general de la Ley de Propiedad Horizontal

Los propietarios participan en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a su cuota de participación.

Y será así salvo que especialmente se establezca otro criterio. Lo que significa que si no se fija otra opción de forma expresa, los gastos de la comunidad serán participados por los propietarios en función a su cuota de participación.

Qué es la cuota de participación

Es un porcentaje que se asigna a cada uno de los inmuebles de una propiedad horizontal.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, para fijar la cuota de participación se tomará como base:

  • La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
  • Su emplazamiento interior o exterior.
  • Su situación.
  • El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La cuota de participación de cada piso o local se puede conocer a través del título constitutivo o las escrituras de propiedad de cada inmueble.

Cuándo se paga por partes iguales

Cuando así lo determine el título constitutivo o los estatutos expresamente. También cuando lo apruebe por unanimidad la junta de propietarios.

¿Es normal que se apliquen soluciones mixtas de participación en gastos?

Sí, Por ejemplo, cuando los estatutos de una propiedad horizontal establecen que los pisos contribuyen económicamente por partes iguales al adecuado mantenimiento de escaleras, ascensores y zaguán.

Y en sentido contrario, todos aquellos gastos que no estén relacionados en este caso con los indicados conceptos, se pagarán por cuota de participación. Sería el caso del seguro o la reparación de una fachada. Porque no se estipula expresamente que estos se abonan por partes iguales; con lo que se aplica el criterio general indicado de la ley.

¿Se puede cambiar de criterio de participación en gastos?

Sí; siendo recomendable para evitar futuros problemas que se haga de tal forma que dicha modificación pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Sobre todo cuando afecta al criterio de contribución a los gastos ordinarios y generales del inmueble.

Debe tenerse en cuenta que este cambio se aprueba por unanimidad; es decir, por todos los propietarios, que a su vez, representan el total de las cuotas de participación.

Para la validez de este acuerdo, como norma general, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, “quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción“.

En el supuesto de que alguno de los propietarios ausentes en la referida junta -y dentro del plazo indicado- traslade su discrepancia con el acuerdo de cambio de criterio de participación en gastos, la unanimidad se romperá; con lo que se tendrá por no aprobada la propuesta.

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