En mi comunidad tenemos una vivienda con cuotas pendientes de pago desde hace 7 años. Nos han dicho que ahora es de un banco, ¿qué podemos reclamarle y cómo?“. Canet d´en Berenguer.

Chisco Santibáñez es abogado y administrador de fincas

Criterio legal

Partimos de la base de que el nuevo propietario de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal tendrá que asumir el pago de “las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores“.

Vamos a verlo con un ejemplo.

Una vivienda que, como el caso que se nos presenta, tiene cuotas pendientes desde el año 2011 hasta 2018.

Imaginemos que el nuevo propietario lo es desde el 15 de febrero del presente ejercicio (2018).

Siguiendo el criterio legal indicado, la comunidad podrá reclamar al nuevo propietario:

  • Las cuotas generadas en 2018 (año adquisición).
  • Las cuotas generadas en los tres años naturales anteriores: 2017, 2016 y 2015.

Ello significa que las cuotas de 2011 a 2014 no podrían reclamarse por la comunidad al nuevo propietario, si bien puede seguir haciéndose contra el anterior. Aunque esto solo es aconsejable desde el punto de vista práctico si se tiene constancia de que aquél tiene bienes suficientes para atender su responsabilidad.

Este tema parece muy sencillo pero mucha gente sigue pensando que solo se puede reclamar al nuevo propietario las cuotas del ejercicio en el que ha adquirido la titularidad del inmueble y las del año anterior a pesar de que esta cuestión legal cambió en 2013.

¿Cómo puede saber la comunidad la fecha desde la que es propietario el nuevo titular?

En la mayoría de casos, mediante un trámite muy sencillo y económico. Esto es, acudiendo al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitando una nota simple del inmueble en cuestión.

Para poder efectuar esta solicitud conviene llevar el nombre completo del nuevo o anterior propietario. Tiene un coste de menos de 4 euros.

En este documento podremos no solo verificar si hay un nuevo propietario, sino también la fecha exacta en la que adquiere dicha condición.

Es importante señalar en este punto que no es obligatoria (aunque recomendable y general cuando hay entidades bancarias e hipotecas de por medio como parece el caso) la inscripción de la adquisición de la condición de propietario de un inmueble en este registro público. Por lo que en este caso habría que efectuar otras averiguaciones  y actuaciones.

Indicar en este punto que en Sagunto hay dos registros de la propiedad.

El número 1, en el que se inscriben todos los inmuebles del término municipal de Sagunto y que desde finales de marzo de este año tendrá sus oficinas en L´epicentre (teléfono 962682641). Y el Registro de la Propiedad número 2, que se encuentra en la quinta planta del Edificio Rotonda (Plaza Ramón de la Sota, teléfono 962681149) y en el que se inscriben todos los bienes inmuebles del resto de municipios del Camp de Morvedre.

Actuaciones posteriores

Una vez verificado el cambio de propiedad del inmueble habrá que ponerse en contacto, en este caso, con los representantes del banco o de su empresa patrimonial (nuevo propietario).

Normalmente los administradores de fincas, por nuestra previa y continua experiencia en la gestión de este tipo de situaciones, ya disponemos de contactos entre las empresas que se dedican a gestionar para cada grupo bancario estas operaciones; lo que puede agilizar esta parte del trámite.

Si efectuadas actuaciones extrajudiciales varias con el nuevo propietario pasa el tiempo y no atiende sus obligaciones, se iniciará el procedimiento de reclamación judicial; tal y como propondremos en la siguiente junta de propietarios de la comunidad que se celebre.

¿Tienes otra pregunta sobre el funcionamiento de tu comunidad de propietarios? Cada lunes resolvemos una de las cuestiones planteadas por nuestros lectores…

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